Ипотека впадает в спячку

Оживления российской ипотеки не стоит ждать раньше следующего лета

Американский ипотечный рынок угробил мировую финансовую систему, но сам продолжает жить. В октябре в США 30-летний кредит на покупку дома можно было получить под фиксированную ставку в 6% годовых. На российском «островке стабильности» ипотека практически перестала существовать.

Ипотечный рынок замер в ожидании лучших времен.

Причиной разворачивающегося глобального финансового кризиса сегодня называют крах ипотечного кредитования в США. Однако корни нынешних мировых проблем аналитики обнаруживают много глубже, а плодородную почву сегодняшнего обвала видят в методах, которыми в начале этого века экономика США пыталась избежать кризиса, вызванного массовым банкротством интернет-компаний и терактом 11 сентября 2001 года.

В ту пору, стремясь преодолеть намечающуюся рецессию, Федеральная резервная система США пошла на снижение базовой ставки с 6,5% в январе 2001 года до 1% в июне 2003 года. Это привело к естественному снижению доходности по всем долговым финансовым инструментам. Жить в долг стало выгодно. Подавляющее большинство американских домовладельцев для приобретения жилья используют ипотеку, а снижение ставок открывает перед ними возможность рефинансировать долговые обязательства на более выгодных условиях — перезанимать дешевле.

В 2003 году было рефинансировано более трети всех ранее выданных ипотечных кредитов ($2,8 трлн). Низкие процентные ставки по ипотеке (в том же году зафиксирован исторический минимум в 5,8% годовых по стандартному 30-летнему кредиту) были привлекательны для заемщиков, но ставили в тяжелое положение портфельных менеджеров. Доходность фондов денежного рынка понизилась до 1% и не возмещала даже сборов за управление портфелем.

Одним из путей повышения доходности стали нетрадиционные ипотечные продукты. Стартовал бум спроса на ценные бумаги с ипотечным покрытием. Американский рынок недвижимости до 2005 года переживал невиданный подъем, и в этих условиях казалось, что секьюритизированные [ 1 ] ипотечные кредиты — самый безрисковый финансовый инструмент в истории человечества. При этом объем вновь выдаваемых ипотечных кредитов начал снижаться, потому что подавляющая часть населения США уже обзавелась жильем и не нуждалась в получении новых кредитов.

Но ипотечные компании были заинтересованы в росте объемов кредитования. В итоге возможность дешево занять на долгий срок открылась едва ли ни каждому американцу: компании беспрецедентно снизили требования к финансовому состоянию заемщика.

Во второй половине 2006 года это аукнулось первой волной неплатежей по кредитам, а всего за год с молотка ушло на 42% больше домов, чем в 2005 году. Около двух десятков ипотечных компаний были вынуждены отказаться от ведения бизнеса. В течение всего 2007 года рынок лихорадило на новостях с ипотечного рынка. Первыми громкими жертвами стали хедж-фонды банка UBS и брокера Bear Stearns, а к декабрю прямые потери крупнейших мировых финансовых организаций превысили $80 млрд.

К началу 2008 года ипотечный рынок потащил за собой на дно рынок страхования финансовых рисков, в котором более половины выдаваемых гарантий приходилось на страхование ипотечных ценных бумаг. Кризис принял глобальный характер. В него оказались втянуты не только американские, но и крупнейшие европейские и восточноазиатские финансовые организации, практически еженедельно оглашающие многомиллиардные суммы убытков. Стремясь покрыть дефицит ликвидности, международные инвесторы бросились стремительно выводить средства из развивающихся рынков, в том числе — с российского.

Не выросли из пеленок

Рынок российского ипотечного кредитования к мировому кризису подошел в младенческом состоянии. Объем ипотеки в ВВП страны составляет менее 2%, а кризисная американская ипотечная ставка в 6% годовых, от которой домовладельцев в Штатах бросает то в жар, то в холод, для россиян и в лучшие времена выглядела недостижимой мечтой. Если в США в ипотечное кредитование оказались втянуты даже те, кто в нем не нуждался в принципе или изначально был не состоянии рассчитываться по долгам, то в России доступ граждан к «длинному» ипотечному рублю оставался сложным в оформлении и дорогим по цене.

В целом по России доля ипотеки в общем объеме продаж жилья оценивалась на уровне 10%. Однако Псковская область в 2007 году отметилась небывалым ростом ключевых показателей. В январе 2008 года председатель областного комитета по делам строительства, ЖКХ, госстроительства и жилищного надзора Владимир Хохлов, подводя итоги года минувшего, рапортовал о 24-кратном росте объемов выданных ипотечных кредитов (с 33 млн до 917 млн рублей), а также о том, что в регионе уже каждая четвертая квартира приобретается с помощью ипотеки. При этом за год с двух до семи увеличилось количество банков, предлагающих псковичам ипотечные программы.

Однако в первой половине 2008 года — еще до громких банкротств американских ипотечных компаний и инвестиционных банков — псковская ипотека резко пошла на убыль. Как сообщили «Псковской губернии» в департаменте методологии и маркетинга Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), за первые шесть месяцев текущего года в Псковской области было выдано всего 580 ипотечных кредитов, что составляет только 57,6% от общего количества кредитов, выданных за такой же период годом ранее (1007 договоров).

В результате по итогам 2008 года падение количественных показателей псковской ипотеки может оказаться несколько глубже среднего российского уровня. АИЖК прогнозирует, что в целом по стране в сравнении с 2007 годом количество выданных ипотечных кредитов упадет на 22,7%, при этом за вторую половину текущего года будет выдано на 56% кредитов меньше, чем в период с января по июнь. Впрочем, в денежном выражении рынок просядет в значительно меньшей степени из-за наблюдавшегося с начала года 15-процентного роста среднего размера ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование, и без того доступное лишь весьма узкой категории граждан, в течение 2008 года становилось все менее привлекательным продуктом. Стремясь обезопасить себя от риска невозвратов, банки ужесточали требования к заемщикам. А с осенним обвалом фондового рынка и воцарением тотального дефицита ликвидности российская ипотека оказалась отброшена в развитии на несколько лет назад.

В середине сентября вступили в действия новые стандарты АИЖК, закрывшие для некрупных банков возможность рефинансировать ипотечные кредиты. Как следствие, большинство участников рынка ввело по сути заградительные процентные ставки, породившие анекдот о замене смертной казни на ипотеку под 25% годовых.

В Пскове на сегодня фактически осталось только два крупных игрока на ипотечном рынке: Сбербанк (общероссийский лидер в этом сегменте) и ВТБ24. Последний в октябре увеличил ставки по всем видам ипотечных кредитов (на 0,7-1,2% в рублях и на 0,4% в долларах), что стало уже пятым повышением ставок, предпринятым банком с начала года. На сегодня нижний порог рублевой ставки в ВТБ24 начинается от 13,6% годовых. Кроме того, с 4 октября банк ввел мораторий по кредитам на приобретение строящегося жилья. О повышении ставок в октябре объявил и Сбербанк — ипотека в крупнейшем розничном банке России подорожала на 1-1,5%, и стоимость кредита сроком до 20 лет с внесением первоначального взноса в 30% стоимости жилья составляет от 13,5% годовых.

Дожить до лета

Ближайшие перспективы псковского ипотечного рынка выглядят далеко не радужными. Во-первых, как это ни покажется удивительным, в регионе нет острого дефицита жилья. По данным Росстата, в Псковской области самый высокий на Северо-Западе показатель общей площади жилых помещений на душу населения — 26,4 кв. метра на конец 2007 года (для сравнения, в Петербурге — 23,1 кв. метра).

Учитывая демографическую ситуацию в регионе (за пять лет — с проведения Всероссийской переписи 2002 года до конца 2007 года — население области уменьшилось на 55 тыс. человек), количество квадратных метров, приходящихся на одного жителя Псковщины, становится с каждым годом всё большим даже без ввода новых площадей.

Конечно, голая статистика не принимает в расчет качество жилых помещений. Поднять его можно было бы возведением современного жилья, и псковские застройщики пока не отказываются от озвученных амбициозных планов по новому строительству. Но кто будет покупателем квартир в новостройках в условиях кризиса, усугубляющего и без того низкую покупательную способность псковичей — это большой вопрос.

Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова в своем комментарии «Псковской губернии» не исключила пессимистического варианта развития событий: «Если состояние мировых рынков и экономики будет быстро ухудшаться, то на российском рынке это также скажется падением рынка недвижимости на 50-60%, ростом увольнений и прекращением роста зарплат», - прогнозирует аналитик.

Кроме того, не исключены серьезные риски потери доверия к самому институту ипотечного кредитования, и здесь многое зависит от политики банков в отношении тех, кто уже рассчитывается по кредитам на жилье. На сегодня зафиксированы только единичные попытки банков решать проблемы с ликвидностью за счет клиентов ипотеки. Гораздо острее ситуация может стать в случае существенного падения цен на недвижимость, которое (по ряду прогнозов — до 20-30%) может произойти уже зимой. Банкиры не дают четкого ответа, будут ли они рассматривать это обстоятельство как обесценивание залога и требовать досрочного погашения или пересмотра условий ранее выданных кредитов.

Пока же ипотека берет паузу. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, нынешняя смена менеджмента и собственников (с усилением роли государства) в банках не скажется на клиентах, а рынку пойдет только на пользу: преодолев кризисный период, ипотека в конечном итоге станет более массовой. А генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров связывает возрождение ипотечного кредитования со стабилизацией фондового рынка — с достижением «дна», после которого появится тенденция к устойчивому росту. Это откроет возможности рефинансирования низколиквидных ипотечных кредитов через секьюритизацию, но наступит эта светлая пора не ранее середины следующего года. Впрочем, и такой срок г-н Назаров назвал оптимистичным.

Константин ГОРОЖАНКО

 

1 Секьюритизация – замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов.